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Hakima Bédouani-Kernane - Journaliste

Hakima Bédouani-Kernane - Journaliste

Journaliste - Reporter, diplômée de troisième cycle en journalisme (Université Panthéon/Assas, Paris). Expérience en presse écrite et audiovisuelle. Rédaction : Articles, enquêtes, reportages, interviews, dossiers sur l'actualité économique, politique, sociale et culturelle du Maghreb, de l'Afrique et du monde arabe. Collaboration : Arabies, Magazine de l'Afrique, African Business, African Banker, CIO Mag.. Contact: hkernane@yahoo.fr


Algérie: la bulle immobilière

Publié par Hakima Bedouani-Kernane Journaliste sur 10 Décembre 2012, 08:06am

Catégories : #Économie Algérie

Publié dans Arabies, décembre 2012

 

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Malgré des efforts dans la construction de logements, le marché de l’immobilier algérien est gangrené et terni par une spéculation explosive.

La course effrénée pour l’achat d’appartements et de villas a engendré un déséquilibre alarmant entre l’offre et la demande, qui a abouti à l’explosion de la spéculation. L’investissement dans la pierre est une valeur sûre à condition que le marché de l’immobilier soit régulé et transparent. C’est loin d’être le cas en Algérie. En effet, les Algériens que l’on appelle communément « les nouveaux riches », disposant de surliquidités abondantes – dont une grande partie provient essentiellement du marché informel et de la corruption –, multiplient les acquisitions des biens immobiliers alors que la grande majorité des citoyens peine à trouver un toit décent. La course effrénée pour l’achat d’appartements et de villas a engendré un déséquilibre alarmant entre l’offre et la demande, qui a abouti à l’explosion de la spéculation. Cette dernière, qui a anéanti les efforts de l’État dans la résomption de la grave crise de logements, est également encouragée par l’absence d’une économie productive ainsi qu’une bourse active, qui encouragent l’investissement et l’actionnariat.

Alors que la crise de logements représente pour le Premier ministre, Abdelmalek Sellal, « la plus grande des batailles », la spéculation dans le secteur de l’immobilier explose. La demande en logements est croissante et les offres de produits immobiliers se raréfient. Selon de nombreux observateurs, la bulle immobilière algérienne est singulière. D’après des témoignages de professionnels et d’acquéreurs, la particularité de la bulle immobilière algérienne consiste dans le mode de paiement des biens immobiliers (hors logements aidés par l’État). Cette clientèle n’a pas besoin d’avoir recours aux crédits immobiliers. « Les produits immobiliers les plus luxueux qui suscitent la convoitise de nombreux futurs acquéreurs sont payés cash », reconnaît un chef d’agence immobilière qui garde l’anonymat. De telles pratiques hérissent les économistes et les citoyens algériens. « La bulle spéculative qui touche le secteur de l’immobilier est aggravée par le recyclage de l’argent sale dans le secteur », explique Abdehamid Aouidat, vice-président de la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI).

En revanche, pour la classe moyenne (cadres moyens et supérieurs, professions libérales, etc.), l’achat d’un appartement ou d’une maison dans certains quartiers résidentiels est tout simplement un rêve inaccessible, vu les sommes astronomiques – fixées par les propriétaires et dictées par la folie spéculative – que proposent les agents immobiliers. Il faut dire que, depuis une décennie, les prix des biens immobiliers ont atteint des records dans le pays. « Depuis 2004, les prix des maisons et des appartements de certains quartiers de la capitale ont quadruplé, voire quintuplé », nous confie un agent immobilier d’Alger.

 « Achetez maintenant, vous allez gagner le double en un an », tel est l’argumentaire phare des agents immobiliers algériens. En effet, les prix affichés dans les agences, sur les sites Internet spécialisés (Lkeria, ouedkniss, etc.) ainsi que dans la presse nationale donnent le tournis. Dans certains quartiers huppés de la capitale – Hydra, Poirson, Chérraga, Dély Brahim… –, les villas coûtent parfois plus cher que celles qui sont vendues dans les capitales occidentales. Plus concrètement, un appartement de trois pièces dans un tel quartier est proposé à 25 millions de dinars, soit 250 000 euros. Quant à la location du même type de produit, elle se négocie, pour l’équivalent, de 10 000 à 15 0000 dinars et 40 000 dinars dans les autres quartiers de la capitale.

« C’est une véritable hémorragie spéculative qui ne sera pas réglée avant des décennies », confie Amine, cadre supérieur dans une banque publique, qui peine à trouver un produit immobilier qui corresponde à ses attentes. À titre de rappel, le salaire minimum en Algérie est de 19 000 dinars soit 190 euros. « Le Smig ne couvre même plus le loyer minimum », commente une jeune femme en quête d’une location. De plus, la bulle immobilière est bien présente dans la plupart des grandes villes algériennes. « Aucune ville n’échappe à cette folie qui s’empare du marché immobilier », confirme le vice président de la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI).

Force est de constater que le chaos règne sur l’immobilier dans le pays. La rareté des produits et l’immensité de l’épargne des Algériens ont encouragé une explosion de la spéculation qui frise l’indécence. Car les prix pratiqués n’obéissent à aucune logique ni à aucune règle du marché. Pis encore, on parle aujourd’hui de façon très naturelle de blanchiment d’argent dans ce secteur. Les transactions entre vendeurs et futurs acquéreurs sont conclues dans l’opacité la plus totale. Les prix déclarés chez les notaires ne reflètent aucunement la réalité du terrain. « Rien n’est chiffré, c’est l’économie souterraine. À défaut de comptes bancaires, l’argent circule dans l’acquisition des biens de luxe », confie à ce propos Madjid, un chef d’entreprise.

Les irrégularités ne semblent pas gêner les Algériens… La discrétion n’est pas nécessaire. On achète un produit à 15 millions de dinars et on le déclare à 2 millions sans avoir à s’en inquiéter. Les fausses déclarations sur les prix réels, pour échapper au fisc, sont des pratiques courantes dans le pays. Pour éviter de justifier la provenance de la fortune, de nombreuses transactions sont réalisées dans le marché informel. « Ce n’est pas seulement auprès des notaires qu’il faudra exiger la transparence. Elle doit s’appliquer à tous les secteurs d’activités économiques. On paie tout avec la ch’kara [sac NDLR] », explique Madjid. De son côté, la FNAI se dit « incapable d’élaborer un baromètre de l’immobilier », lequel est nécessaire aux services des impôts, aux banques (pour estimer les hypothèques) et aux assurances des biens immobiliers.

Les économistes s’interrogent sur la passivité de l’État quant à une réorganisation et une réglementation qui permettrait de faire décoller un véritable marché de la promotion immobilière. Les banques algériennes – en situation de surliquidités – pourraient également jouer un rôle primordial en finançant l’acquisition de terrains, la construction de logements ainsi que pour l’achat des équipements. Une dynamique du secteur permettra aussi d’accélérer la cadence dans la construction des programmes de logements – toutes formules confondues – inscrits dans le plan du gouvernement et contribuerait à la réduction de la pression sociale due à la crise du logement.

Cette crise est le cheval de bataille du gouvernement Sellal. Malgré l’ambitieux programme de construction de 2,5 millions de logements, lancé par les pouvoirs publics depuis une décennie, la demande de logements est de plus en plus grande. Un budget colossal de 3 500 milliards de dinars (soit 47,2 milliards de dollars) a été consacré par l’État pour répondre à la demande sociale en matière de logements. À ce propos, Abdelmadjid Tebboune, le nouveau ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme (nommé en septembre 2012) a récemment déclaré : « Nous avons atteint 56 % du programme. Nous arrivons à 75 % en 2013. Les 20 % restant seront réalisés en 2014. » Cela dit, la crise de logements, qui persiste depuis des décennies en Algérie, n’est pas près d’être résorbée si des mesures concrètes ne sont pas prises par les pouvoirs publics.

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Le marché immobilier nécessite d’être organisé, réglementé et contrôlé afin de permettre de sortir de la spirale de la bulle immobilière algérienne. En effet, malgré les efforts dans la construction de logements, le marché est gangrené et terni par une spéculation explosive. Cette dernière engendre un désordre qui aggrave la portée de la récurrente crise de logements et minimise les efforts de l’État dans l’amélioration des conditions de vie des millions de citoyens.

On note une pression persistante dans la demande du logement social. Pour répondre aux besoins des citoyens, le gouvernement algérien a mis en œuvre deux formules : les locations-ventes sous l’égide de l’Agence de l’amélioration et du développement du logement (AADL), les logements sociaux et les logements ruraux. Les bénéficiaires de ces formules ont accès aux crédits bonifiés ainsi qu’à une aide directe de l’État (de 400 000 à 700 000 dinars). Quant aux promoteurs qui interviennent dans ces formules, ils bénéficient d’abattement sur les prix des terrains (80 % dans les villes d’Alger, Annaba, Oran et Constantine et 95 % dans les villes des hauts plateaux) ainsi que des crédits bonifiés à 4 %.

En dépit de ces efforts pour atténuer la crise du logis, les dossiers de demande de logements sociaux s’entassent au niveau de l’AADL. Le gouvernement a décidé de lancer un programme de construction de 150 000 logements dont 50 000 seront immédiats disponibles. « Nous allons donner un nouveau souffle au logement location-vente », a précisé le premier responsable du secteur dans une déclaration à la presse nationale. « Les programmes AADL seront relancés sous la même forme avec une actualisation car leur élaboration initiale remonte à une dizaine d’années et les données ont changé depuis, notamment en matière de prix », explique-t-il. En effet, ces derniers vont être revalorisés. Désormais, le prix des appartements AADL sera situé entre 3,5 et 4 millions de dinars. Cette hausse est expliquée, entre autres, par l’envolée des prix des matériaux de construction (béton, acier, ciment). On peut d’ailleurs voir, ici et là, des chantiers à l’arrêt et des programmes de construction qui durent des années avant leur finalisation. Aussi, faut-il le préciser, la classe moyenne est la plus touchée par le chaos qui règne dans le secteur.

 Le programme de construction de logements de location-vente enregistre de grands retards. Les futurs acquéreurs se plaignent de ne pas pouvoir bénéficier de leurs logements en temps voulu. Ils dénoncent une distribution caractérisée par le favoritisme et les passe-droits. « Nous allons être intransigeants avec ceux qui tentent de profiter indûment de logements, ruraux ou sociaux, destinés aux démunis », a averti le ministre de l’Habitat.

Le ministre des Finances, Karim Djoudi, a récemment déclaré : « l’État construit des logements pour les citoyens et non pour que certains en fassent une opération spéculative ». Les promoteurs immobiliers, quant à eux, trouvent que l’État parasite l’offre de logements en construisant massivement le logement social aidé. Ils plaident pour une refonte du système d’aide aux logements. Ils considèrent que la catégorie des ménages composée de la classe dite « moyenne » devrait être éligible au crédit logement.

Les professionnels du secteur déplorent également la frilosité des banques face au développement du crédit hypothécaire. L’offre est ainsi contrainte par la faiblesse de la croissance des crédits immobiliers, laquelle est compromise par le grand écart entre la capacité d’endettement des demandeurs de logements et les prix prohibitifs de ces derniers. « L’épargnant prétend à devenir propriétaire d’un bien immobilier de 5 millions de dinars alors que sa capacité d’endettement est estimée à 1 million », nous explique un cadre qui travaille dans une banque. Beaucoup d’Algériens de la classe moyenne se tournent vers d’autres cieux pour acquérir un bien immobilier. Profitant d’un contexte plutôt favorable – conséquence de la crise économique –, les Algériens multiplient les achats de maisons secondaires en Tunisie et en Espagne. Ainsi, selon le quotidien espagnol El Pais, la classe moyenne algérienne, composée de médecins, d’avocats et de différentes professions libérales, profitant de l’effondrement du prix de l’immobilier en Espagne (un appartement avec piscine collective proposée à 100 000 euros), achète des résidences secondaires dans les différentes villes du littoral espagnol.

Pour faire face au déficit alarmant en termes de logements et à la faible capacité de production des entreprises nationales, Abdelmadjid Tebboune souhaite diversifier ses partenariats avec les entreprises étrangères afin de mettre en œuvre la construction de logements et d’équipements publics. À ce propos, le ministre laisse entendre que des délégations espagnoles, portugaises et italiennes se rendront bientôt à Alger pour étudier les possibilités de partenariats et ainsi booster la dynamique de construction dans le pays. Le Premier ministre a indiqué aux députés : « Nous avons attribué un quota de 100 000 logements à des sociétés étrangères, et nous comptons en accorder d’autres avec des mécanismes de construction intégrés, contenant tous les équipements publics nécessaires, comme les écoles, marchés, postes de police à des partenaires étrangers. »

Le nouveau ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme du gouvernement Sellal va-t-il ainsi mettre fin à la domination chinoise sur le marché du bâtiment et des travaux publics ?

L’immobilier est le refuge de toutes les épargnes. En l’absence d’un marché boursier actif, une bancarisation développée et une réglementation et une régulation strictes, l’épargne des ménages à hauts revenus, des riches et des corrompus, continuera à être réinjectée dans la pierre. Les ménages à revenus modestes ainsi que la classe moyenne – qui émergent à peine – continueront à être pénalisés et à ne pas profiter non plus de la rente pétrolière dont certains bénéficient largement !

« La bulle spéculative qui touche le secteur de l’immobilier est aggravée par le recyclage de l’argent sale dans le secteur », explique Abdehamid Aouidat, vice-président de la Fédération nationale des agences immobilières.

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Tunisie Immobilier 11/01/2016 16:09

Tunisie Immobilier est l'objectif d'un jeune tunisien d'apprentissage architecte habitant dans le département de Sousse, qui a procuré la vie au quotidien « Le Réflex Immobilier»(Tunisie Immobilier). C'est la première corrigée non payante d'annonces dans l'immobilier en Tunisie, avec un texte cent pour cent constitué d'offres dans l'immobilier de commercialisation et rent de patrimoine (maisons, habitations et fonds de commerce). Depuis janvier 2005, « Le Réflex Immobilier » vient compenser un vide informationnel dans le quartier pour les pros de l'article immobilier et aux promoteurs immobiliers qui veulent parler avec des obligations plus favorables. Au cours de l'année 2008, Après l'ouverture sur l'étranger et pour proposer une dimension mondiale à cette magazine et spécifiquement dans les faits mondiaux, il a été choisi de modifier le nom du « Le Réflex Immobilier » par celui de « TUNISIE IMMOBILIER ».

feres 19/06/2014 17:53

Lancement de M24 TV Al Aqaria

M24 TV Al Aqaria est une chaîne de télévision dédiée spécialement au secteur de l’immobilier.


La chaîne M24 TV Al Aqaria vous permet de communiquer vos offres immobilières sur le grand Maghreb et le Moyen-Orient.


M24 TV Al Aqaria est diffusée sur Nilesat, Fréquence : 11602, Polarisation: Horizontale, Symbol Rate: 27500.


http://www.al-aqaria.maghreb24tv.com/

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